„Bezahlbares Wohnen eine Win-Win-Situation für alle Beteiligten“, Interview mit Thomas G. Winkler, CEO, UBM Development AG

Die UBM Develop­ment AG setzt verstärkt auf bezahl­bares Wohnen und begibt einen 5-jährigen Green Bond mit einem Kupon von 7,00% p.a. Denn allein in Deutsch­land fehlen 1,4 Millionen Wohnungen. Gemeinsam mit PORR wurde das das Produkt PORR LIVING entwickelt. Die Objekte werden in Element­bauweise errichtet und die Baustelle wird damit in die Fabrik verlagert. Denn in jeder Branche ist nachweisbar, dass eine industrielle Fertigung zu Skalen­effekten führt, wie UBM Development-CEO Thomas G. Winkler erläutert. 

BOND MAGAZINE: Wie ist Ihre aktuelle Geschäftsentwicklung? Sie haben erfolgreich Verkäufe getätigt, insbesondere in Tschechien und Österreich.

Winkler: Ja, wir hatten ein sehr gutes erstes Halbjahr. Wir konnten das Konzernergebnis um 13 Mio. Euro verbessern. Im ersten Halbjahr 2025 betrug das Konzernergebnis noch -6,6 Mio. Euro, im ersten Halbjahr 2026 war es mit 6,2 Mio. Euro positiv. Dazu beigetragen hat der sehr erfolgreiche Wohnungsverkauf. Wir haben im ersten Halbjahr über 200 Premium-Wohnungen verkauft, vor allem in Österreich und in Tschechien. In Deutschland gibt es ein Upside, weil bekannterweise Wohnungen fehlen. Käufer sind derzeit fast ausschließlich Eigennutzer. Weggefallen sind institutionelle Investoren, weil sich Wohnungen für sie einfach nicht rechnen beim derzeitigen Preis- und Mietniveau. 

BOND MAGAZINE: Absolut. Sie wollen aber verstärkt in den Bereich bezahlbares Wohnen gehen. Wie sind Ihre Pläne?

Winkler: Es gibt ein immer größer werdendes Klientel an Mietwohnungssuchenden. Gerade auch in Wien, wo ja 77% der Bevölkerung mietet. Obwohl die Stadt über Jahrzehnte durch ihren sozialen Wohnbau ein gutes Beispiel für angemessene Lebenserhaltungskosten war, gehen die Fertigstellungsraten kontinuierlich zurück, weil auch die sozialen Bauträger die Preise für konventionelles Bauen spüren. Bezahlbares Wohnen nimmt nach der EU-Definition nicht mehr als 30 bis 35% des verfügbaren Nettoeinkommens in Anspruch, mit allen Nebenkosten.

Wir haben uns über die letzten drei Jahre Gedanken hierzu gemacht. In jeder anderen Branche würde man überlegen, wie man ein Produkt günstiger macht, wenn es zu teuer geworden ist. Und in der Immobilienbranche hat man immer nur überlegt, wie man es besser subventionieren kann. Aber konventionelle Bauweisen werden einfach immer teurer. Es ist wie ein Maßanzug vom Schneider und nicht wie ein Anzug von der Stange. 

Wir haben überlegt, wie man ohne erhebliche Qualitätsabstriche bezahlbares Wohnen anbieten kann. Und die Formel dafür lautet, dass die Baustelle in die Fabrik verlagert wird. Es ist in jeder anderen Branche nachweisbar, dass eine industrielle Fertigung zu Skaleneffekten führt und das Produkt billiger wird.

Wir haben von unserem Schwesterunternehmen PORR die Modulbauweise PORR LIVING zur Verfügung. Und das für Baukosten von 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche oberirdisch. Wir haben ein Pilotprojekt in Wien, wo dieser Preis bereits unterschrieben ist. Also es ist jetzt nicht nur eine Theorie, sondern es ist ein Pilotprojekt mit 92 Wohnungen im 22. Wiener Gemeindebezirk. Der Investor erzielt eine Rendite von 4,25 bis 4,50%. 

BOND MAGAZINE: Richten Sie das Produkt dann wieder an institutionelle Investoren? 

Winkler: Ja, das ist ein Produkt, das zumindest jetzt konzeptionell ausschließlich an institutionelle Investoren gerichtet ist. Deutschland und Österreich sind klassische Mietmärkte. In Warschau gibt es einen starken Zuzug aus der Ukraine und ein mangelndes Angebot an Neubauwohnungen zur Verwendung. Wir überlegen daher auch in Warschau bezahlbares Wohnen zu entwickeln.

BOND MAGAZINE: Und wie werden diese Wohneinheiten gebaut, um die günstigeren Preise zu erzielen? 

Winkler: Es handelt sich um eine Elementbauweise. Das heißt, es gibt Elemente, die industriell hergestellt werden, zur Baustelle gebracht und dort zusammen gebaut werden. Das sind Holzriegelaußenwände als Standard, die eher als teuer gelten, aber den Vorteil haben, dass wir darin bereits die eingesetzten Fenster haben und den außen liegenden Sonnenschutz. Und das kann als ganzes Element verbaut werden und spart damit Bauzeit und auch Fachkräfte, weil man nicht eine ganze Reihe an Gewerken braucht und was es am Ende günstiger macht.

Wir haben standardisierte Grundrisse, die hocheffizient sind, wo man sich beispielsweise überlegt hat, vor allem bei den kleinen Wohnungen, wie man z.B. eine Waschmaschine unter dem Boiler anbringt. Es handelt sich um Standard-Elemente. Wir haben dadurch auch Dinge wie ein Bussystem, was eher als hochwertig gilt, weil es keine Leitungen mehr in den Wänden gibt. Die Wände sind sogenannte Slimwalls, die nur 18 Millimeter Dicke aufweisen, aber dieselben Schallschutz-Eigenschaften haben wie 10 Zentimeter dicke Trockenbauwände, die konventionell verwendet werden.

Und jetzt kommt das für mich fast ebenso wichtige: Wenn die Mieter nur 30 bis 35% ihres Nettohaushaltseinkommens aufwenden sollen – inklusive Nebenkosten, dann kommt es natürlich auch auf die Betriebskosten an. 

Das heißt, jede Wohnung hat einen Balkon, der auch sehr großzügig ist, weil darauf die Photovoltaikelemente für die Heißwasseraufbereitung angebracht sind. Und der Balkon ist deshalb so groß, weil man je nach Ausrichtung der Wohnung die Photovoltaikelemente an die linke, an die rechte oder an die Stirnseite setzen kann. Eine Luftwärmepumpe ist standardmäßig ebenfalls vorgesehen. Es gibt eine Fußbohnenheizung oder einen Fancoil für die Heizung und Kühlung, was dazu führt, mit Photovoltaikelementen auf dem Dach, dass die Betriebskosten unter 2 Euro pro Quadratmeter und Monat liegen werden. 

BOND MAGAZINE: Irgendwo muss man leichte Abstriche machen, oder? Gibt es Tiefgaragenstellplätze?

Winkler: Naja, das hängt vom Projekt ab, Stellenplätze kann man auch vermieten. Das treibt den Preis bei weitem nicht so, wie man annehmen würde. Lieber ist es uns natürlich, wenn man Grundstücke bekäme, wo man die Erdgeschosszone auch teilweise für Stellplätze verwenden kann, weil die Erdgeschosszone mittlerweile schwierig in der Vermietung ist. Da kriegen Sie vielleicht einen Nahversorger noch hinein.

Es gibt aber keine Steckdosen in der Wand, sondern Bodentanks, das ist alles vorverkabelt und eingesetzt. Man kann keine Nägel in die Wände schlagen, weil es sich bei den Slimwalls um Verbundmaterial handelt, die es mittels Magnethaken erlauben, Bilder oder Regale aufzuhängen. 

BOND MAGAZINE: Wie konkret sind die Pläne, das Hotel- und Büroportfolio zu verkaufen um Kapital freizusetzen? 

Winkler: Wir suchen Grundstücke, um im Bereich Bezahlbares Wohnen zu investieren. Wir haben ein Portfolio Re-Balancing beschlossen, um Kapital für die Investments freizusetzen. Wir haben 760 Mio. Euro Buchwerte identifiziert, die wir verkaufen wollen. Nach Abzug der Fremdfinanzierungen, die darauf sind, ergeben sich € 360 Mio. Cash. Im zweiten Quartal haben wir die ersten Verkäufe im Volumen von € 45 Mio. Euro getätigt, und zwar zum oder über dem Buchwert.

BOND MAGAZINE: Beim Ausblick für das Gesamtjahr halten Sie sich ein bisschen zurück, weil nicht ganz klar ist, was Sie im dem Jahr von Ihrem Bestandsportfolio verkaufen können, oder? 

Winkler: Schauen Sie, ich bin seit 35 Jahren am Kapitalmarkt. Im Projektgeschäft ist es in derart volatilen Zeiten nahezu unmöglich einen konkreten Ausblick zu geben. Deshalb geben wir keinen quantifizierbaren Ausblick, sondern sagen, dass in Deutschland rund 1,4 Millionen Wohnungen fehlen. In Berlin wurde die Wahl gerade mit dem Thema Wohnen entschieden. Die einzige Möglichkeit, dieses Problem, das mittlerweile eine politische Explosivkraft hat, zu lösen ist, mehr Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu schaffen. 

Und natürlich brauchen wir dafür auch die Unterstützung der jeweiligen Kommune, denn wenn die Bewilligungszeiten mehrere Jahre dauern, dann wird sich das Ganze bei der jetzigen Zinssituation auch nicht rechnen. 

BOND MAGAZINE: Ja, ohne Neubau geht es nicht. Und welche Städte sind denn aus Ihrer Sicht besonders interessant? 

Winkler: Wir entwickeln aktuell Wohnprojekte in München, Innsbruck, Wien, Berlin, Mainz und Graz. Interessant sind auch Salzburg, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart, Klagenfurt, Freiburg, Heidelberg, Düsseldorf und Linz. In der Halbjahrespräsentation haben wir auch dargestellt, welche Grundstückspreise für uns in den jeweiligen Städten rein rechnerisch darstellbar sind.

BOND MAGAZINE: Sie haben eine hohe Cashposition, das heißt, Sie müssten die neue Anleihe gar nicht begeben, um die fällig werdende Anleihe im kommenden zurückzahlen zu können. 

Winkler: Wir sind seit dem Jahr 2020 fokussiert auf Cash Management. Und wir haben auch einen Track Record als Emittent. Im letzten Jahr haben wir 165 Mio. Euro vom Kapitalmarkt bekommen. Wir haben auch den Ruf, dass wir uns frühzeitig immer Gedanken machen, was Rückzahlungen anbelangt. Und Sie haben natürlich Recht, die 2027er Anleihe ist im Juli des nächsten Jahres erst zurückzuzahlen. In der Konzernbilanz zum 30.06.2026 haben wir liquide Mittel von über 84 Mio. Euro.

BOND MAGAZINE: Lassen Sie uns fünf Jahre nach vorn blicken, wo ist UBM am Laufzeitende der neuen Anleihe? 

Winkler: Das Thema bezahlbarer Wohnbau muss sich durchsetzen, wenn wir nicht wollen, dass politisch extreme Ränder weiter gestärkt werden. Und das kann zu einem überwiegenden Teil nur durch die private Initiative von gewerblichen Wohnbauträgern passieren. Meine Prognose für die UBM ist, dass wir am Ende der Laufzeit ein Development-Portfolio haben, das zu 50% aus bezahlbarem Wohnen besteht und zu 50% aus Premium-Developments. Diese setzen sich zum überwiegenden Teil aus Wohnen und nur auf selektiver Basis aus dem gewerblichen Bereich, zu dem ich auch Hotels zähle, zusammen.

Und ich denke, dass sich herausstellt, dass bezahlbares Wohnen eine Win-Win-Situation für alle Beteiligten ist. Für den Developer, weil er eine ausreichende risikoadäquate Marge erzielt. Für den Investor (Käufer), weil er eine mittel- und langfristig attraktive Rendite erzielen kann. Und für den Mieter, weil es eine Miete ermöglicht, für die er nur Drittel seines verfügbaren Netto-Haushaltseinkommens inklusive aller Nebenkosten aufbringen muss.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org